Kinnisvara müügihind kujuneb väga mitmetest aspektidest. Tihti mõeldakse, et „naaber müüs oma korteri 185 000 euroga. Minu oma on paremas korras, seega peaksin vähemalt 195 000 saama.“
See mõttekäik tundub esmapilgul täiesti loogiline. Kui kaks kodu asuvad samas majas või kõrvuti tänavatel, võiks ju nende hind olla enam-vähem sama.
Kinnisvara müügihind päris nii lihtsalt siiski ei kujune.
Naabri tehing on väärtuslik võrdlusmaterjal, kuid ainult üks osa suuremast pildist. Isegi samas majas asuvate ühesuuruste korterite müügihinnad võivad erineda. Majade puhul võib erinevus olla veelgi suurem.
Miks? Vaatame lähemalt.
Naabri tehing annab kinnisvara müügihinnast vaid ühe vihje
Hiljuti tehtud tehing sarnase kinnisvaraga aitab mõista, millisel hinnatasemel ostjad selles piirkonnas tegutsevad. Seetõttu kasutatakse võrreldavaid tehinguid ka kinnisvara väärtuse hindamisel.
Probleem tekib siis, kui ühest tehingust tehakse liiga suur järeldus.
Oletame, et sinu naaber müüs 60 m² kolmetoalise korteri 180 000 euroga. Ka sinu korter on 60 m² ja kolmetoaline.
Kas selle väärtus on samuti 180 000 eurot?
Võib olla. Aga ei pruugi.
Naabri korter võis asuda paremal korrusel, selle aknad võisid avaneda õhtupäikese poole ja hinna sees võis olla parkimiskoht. Samas võis sinu korter olla põhjalikumalt renoveeritud ja parema planeeringuga.
Kõik need detailid võivad ostja jaoks hinda muuta. Vaata lähemalt!
Sama maja ei tähenda sama korterit
Korterite võrdlemisel vaadatakse sageli kõigepealt pindala, tubade arvu ja maja asukohta. Tegelikult võib erinevusi olla palju rohkem.
Müügihinda mõjutavad näiteks korteri korrus, planeering, siseviimistluse seisukord, vaade, loomuliku valguse hulk, rõdu või terrass, parkimiskoht ja panipaik.
Kahel identsena tunduval korteril võib olla täiesti erinev kasutusmugavus.
Näiteks võib ühe 65 m² korteri planeering võimaldada kolme korralikku magamistuba ja avarat elutuba, samal ajal kui teises kulub märkimisväärne osa pinnast koridoridele. Paberil on mõlemad 65 m². Ostja jaoks ei pruugi nende väärtus aga olla sama.
Remont mõjutab hinda, kuid mitte alati nii palju, kui omanik loodab
Koduomanik teab väga täpselt, kui palju ta oma kinnisvarasse investeerinud on.
Uus köök maksis 15 000 eurot. Vannituba 8000. Põrandad, valgustid ja siseuksed veel mitu tuhat.
Sellest võib kergesti tekkida ootus, et kogu investeeritud summa lisandub kinnisvara väärtusele.
Paraku ei arvuta ostja hinda samamoodi.
Kvaliteetne remont võib muuta kodu atraktiivsemaks ja tõsta selle turuväärtust, kuid 30 000 euro suurune remont ei tähenda automaatselt 30 000 euro võrra kõrgemat müügihinda.
Põhjus on lihtne: sisekujundus on maitseasi.
Sina võisid valida kööki hinnalise kivitasapinna, kuid järgmine omanik hindab hoopis teistsugust stiili. Ostja maksab eelkõige selle eest, millist väärtust konkreetne kodu talle pakub.
Maja puhul muutub võrdlemine veel keerulisemaks
Kui samas kortermajas võib leida mitu üsna sarnast korterit, siis eramajade puhul on peaaegu iga objekt erinev.
Oletame, et naaber müüs oma maja 350 000 euroga. Mõlemad majad on ehitatud ligikaudu samal ajal ja mõlemal on 150 m² pinda.
Esmapilgul suurepärane võrdlus.
Aga naabri krunt võib olla 1200 m² ja sinu oma 800 m². Ühel majal on uus maaküte, teisel vanem küttesüsteem. Ühel on saun, garaaž ja korrastatud aed, teisel vajab katus lähiaastatel vahetamist.
Lisaks mõjutavad maja väärtust juurdepääs, privaatsus, krundi kuju, tehnosüsteemid, energiatõhusus ja kõrvalhooned.
Seetõttu tuleb maja müügihinna määramisel vaadata palju enamat kui naabri viimast tehingut.
Kuulutuse hind ja tegelik tehinguhind on kaks eri asja
Veel üks oluline detail: kust pärineb info naabri müügihinna kohta?
Kui nägid tema kuulutust kinnisvaraportaalis hinnaga 250 000 eurot, ei tähenda see, et tehing tehti sama hinnaga.
Kuulutuses näed müüja soovitud hinda.
Tegelik tehinguhind võib olla teine.
Näiteks võis korter olla müügis 250 000 euroga, kuid pärast läbirääkimisi sõlmiti tehing 235 000 euroga. Kui võtad oma kodu hinnastamisel aluseks ainult kuulutuse, alustad juba valest lähtepunktist.
Seetõttu tuleb müügihinna määramisel eristada pakkumishinda ja tegelikku tehinguhinda.
Ka tehingu aeg loeb
Oletame nüüd, et tead täpselt, millise hinnaga naabri korter müüdi.
Järgmisena tasub küsida: millal see müüdi?
Kinnisvaraturg ei püsi paigal.
Muutuvad intressimäärad, laenutingimused, ostjate aktiivsus, uute objektide pakkumine ja inimeste kindlustunne. Seetõttu ei pruugi paar aastat tagasi tehtud tehing kirjeldada tänast turgu.
Mida värskem ja sinu kinnisvaraga sarnasem tehing on, seda rohkem infot see üldjuhul annab.
Ühe vana tehingu asemel tasub vaadata mitut võimalikult värsket ja võrreldavat tehingut.
Ostja võrdleb sinu kodu sellega, mida ta saab praegu osta
Müüjana mõtleme sageli sellele, mida meie kodu väärt võiks olla.
Ostja mõtleb teisiti.
Tema küsimus on: mida ma selle raha eest veel saan?
Kui paned korteri müüki 220 000 euroga, ei võrdle ostja seda ainult naabri kunagise tehinguga. Ta avab kinnisvaraportaali ja vaatab, milliseid teisi kodusid saab praegu 220 000 euro eest osta.
Võib-olla leiab ta sama hinnaga suurema korteri. Võib-olla uuema maja. Võib-olla parema asukoha või parkimiskohaga objekti.
Just seetõttu mõjutab sinu kinnisvara müügihinda ka hetkel turul olev konkurents.
Kõrgeim võimalik hind ei ole alati parim alghind
Müüjal on loomulik soov saada oma kodu eest võimalikult hea hind. See ei tähenda aga, et kuulutus tuleks avaldada võimalikult kõrge hinnaga.
Näiteks kui sarnaste korterite realistlik hinnatase jääb 180 000–190 000 euro vahele, võib 220 000-eurone alghind suure osa sobivatest ostjatest kohe eemale jätta.
Kuulutus jääb pikemaks ajaks üles.
Seejärel langetatakse hinda.
Siis langetatakse seda uuesti.
Mingil hetkel hakkavad ostjad küsima, miks korter nii kaua müügis on ja miks selle hinda korduvalt vähendatakse.
Seetõttu on müügihinna määramine osa müügistrateegiast, mitte lihtsalt numbri kirjutamine kuulutusse.
Millest sinu kodu müügihind siis tegelikult kujuneb?
Hea hinnang ei põhine ühel numbril.
Vaadata tuleb koos sinu kodu asukohta, suurust, planeeringut, seisukorda ja eripärasid. Korteri puhul lisanduvad maja seisukord, korrus, parkimine, panipaik ja korteriühistuga seotud asjaolud. Maja puhul tuleb analüüsida ka krunti, tehnosüsteeme, energiatõhusust ja võimalikke tulevasi investeeringuid.
Seejärel tuleb seda kõike võrrelda hiljutiste tehingute ning praegu müügis olevate konkureerivate objektidega.
Alles siis hakkab tekkima realistlik pilt sellest, milline võiks olla sinu korteri või maja müügihind.
Naabri tehingust tasub alustada, aga sinna ei tasu pidama jääda
Kui naaber müüs hiljuti sarnase kodu, on see kindlasti kasulik info. Seda ei maksa eirata.
Kuid üks tehing ei määra sinu kodu väärtust.
Kinnisvara müügihind kujuneb paljude tegurite koosmõjus ning lõpuks on määrav ka see, millise hinnaga on ostja valmis just sinu kodu konkreetsel ajahetkel ostma.
Kui plaanid korterit või maja müüa, tasub enne müügihinna määramist teha põhjalikum turuanalüüs. Nii saad teada mitte ainult seda, millise hinnaga müüs naaber, vaid ka seda, millisel hinnatasemel on sinu kodul praegusel turul kõige mõistlikum konkureerida. Võta ühendust!
